借名买房合同的常见情形及效力分析

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2021-07-10

借名买房合同的常见情形及效力分析发布时间:2021-07-0210:21星期五来源:中国法院网借名买房合同,是指借名人与出名人达成的关于借名人以出名人的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下,双方对房屋归属与过户登记等事项进行约定的合同。 在行为人具有相应的民事行为能力,意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗的情形下,借名买房合同的效力需要结合借名买房的原因去判断,对此笔者结合借名买房发生的原因,依据《民法典》的相关规定,采用不完全列举的方式对常见的借名买房情形加以分析。

一、基于合法目的所签订借名买房合同的效力借名人为了保护个人隐私或者为了享受出名人所在特定群体(如企业内部职工)的购房优惠政策而与出名人签订借名买房合同,属于基于合法目的所签订的借名买房合同,该情形是双方当事人意思自治的范畴,不涉及第三人的利益,不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗,因此该类借名买房合同应当是有效的。 二、为规避房地产宏观调控政策、法规所签订借名买房合同的效力关于借名人为了规避房地产宏观调控政策、法规与符合购买条件的出名人签订借名买房合同的效力认定,首先,需要结合其是否违反《民法典》第一百五十三条规定的法律、行政法规的强制性规定。

《民法典》第一百五十三条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。

”该条中的强制性规定指的是效力性强制性规定。

房地产宏观调控政策、法规主要是指国务院出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价让快上涨化通知》以及《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》,其余均为地方政策、法规,加之国务院出台的上述两个通知均未对违反该通知会导致的后果予以明确,其本质为管理性强制规范而非效力性强制规范,而地方政府所出台的政策自然不属于法律、行政法规的范围,因此不能依据《民法典》第一百五十三条否定该类借名买房合同的效力。 其次,需要结合《民法典》第一百五十四条的规定,判断其是否存在恶意串通,损害他人合法权益。 虽然借名人为了规避房地产宏观调控政策、法规而与出名人签订借名买房合同,但是借名人主观上没有追求损害他人合法权益的目的,也没有达到恶意串通的程度,其最终目的是为了取得房屋的所有权,故不能以《民法典》第一百五十四条来否认为了规避房地产宏观调控政策、法规所签订借名买房合同的效力。

综上所述,在借名人为了规避房地产宏观调控政策、法规与出名人签订借名买房合同的情形下,当借名人不具备办理房屋过户登记的条件时,借名人虽对出名人享有请求其协助办理房屋过户登记的权利,但此时尚不具备履行条件;当借名人具备办理房屋过户登记条件时,借名人请求出名人协助办理房屋过户登记亦不会违反房地产宏观调控政策、法规,因此为了规避房地产宏观调控政策、法规所签订借名买房合同的效力应是有效合同。

三、为低价购买经济适用房所签订借名买房合同的效力根据《城镇经济适用住房建设管理办法》的规定,经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。

经济适用住房是指经政府批准统一建设,面向符合条件的住房困难家庭销售的住房,属于政策性保障性住房,政府部门对于该类房屋的购买人的资格有特殊要求和严格的审查公示程序,对该类房屋的上市交易在期限、程序上设定了限制和要求,如果允许他人借名购买经济适用住房或者允许在购买经济适用住房限制交易期限内任意转让房屋,既扰乱了政府对经济适用住房的管理秩序,也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益。

如果法院对借名购买经济适用住房或者在限制交易期限内任意转让经济适用住房的行为不持否定性的评价,将不利于国家对经济适用住房的管理以及对符合购买经济适用住房资格的人民群众的群体利益的维护,故可以依据《民法典》第一百五十四条的规定认定借名人与出名人之间存在恶意串通,损害他人合法权益而无效。

四、基于非法目的签订借名买房合同的效力任何人都不应当从违法行为中获益,借名人为了隐匿财产、转移资产以逃避债务或者进行洗钱等非法目的而与出名人签订借名买房合同,显然违反了法律的强制性规定,甚至涉嫌犯罪,故笔者认为基于非法目的签订的借名买房合同应该归于无效。

(作者单位:河南省周口市中级人民法院)责任编辑:买园园。